Система гражданского законодательства предусматривает меры по
обеспечению исполнения
обязательств. Под способами обеспечения исполнения обязательства
понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на
стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и
заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гарантий
кредиторам по удовлетворению их имущественных требований.
Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Но в макроэкономическом смысле институт ипотечного кредитования
является эффективным инструментом, позволяющим реализовывать
капиталоемкие инвестиционные проекты.
Выделяют ипотеку первичную и вторичную ипотеку.
Первичная ипотека предполагает
первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое
является юридически более сильным по отношению ко всем остальным
ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той
собственности, которая уже обременена ипотекой.
Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога
недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором
запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же
обязательства.
Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым
обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего
срока действия договора платятся только проценты, в то время как
основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного
договора и договора ипотеки.
Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход
обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта
недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается
обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец
несет вторичную ответственность.
"Пружинная" ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества,
согласно которому
обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих
периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также
процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа
происходит снижение суммарного платежа.
Ипотека ролловерная - это такой договор ипотечного кредитования,
который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные
отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих
отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая
процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая
складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита
является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по
которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных
ставок через определенные интервалы времени.
Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор
производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной
суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на
величину производимых периодических выплат.
Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с
фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются;
график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно
возрастают.
Все указанные классификации ипотеки являются экономическими и как
правило не находят прямого регулирования в действующем ипотечном
законодательстве.
Современное украинское законодательство устанавливает два вида ипотеки
- ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию
можно рассматривать как формально-юридическую.
Ипотека в силу закона - под ипотекой в силу закона (законной ипотекой)
понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на
основании закона.
Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который
возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу
закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как
в силу закона, так и в силу договора. При этом товар, проданный в
кредит, считается находящимся в залоге у
продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по
оплате приобретенного товара,
если
иное
не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара
покупателю и до
момента его
полной оплаты
на основании договора купли-продажи жилого дома или квартиры за счет
банковского кредита.
При этом
объект недвижимости
признается находящимся
в залоге
с момента
государственной
регистрации права собственности заемщика на
жилой дом
или
квартиру. В
качестве залогодержателя
по такой
ипотеке выступает
банк или
иная кредитная
организация,
предоставившая соответствующий кредит на приобретение квартиры или жилого дома.
Таким образом, в данном случае содержание ипотечного обязательства
составляют трехсторонний договор, сторонами которого являются продавец,
покупатель и банк и в соответствии с которым продавец получает плату от
банка или иной кредитной организации, а не от покупателя объекта
недвижимости.
Категория: Услуги на рынке | Добавил: DneprHome | Дата: 08.07.2010 | Рейтинг: 1284
