Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Украина, ее субъекты, муниципальные образования.
Гражданин для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должен обладать право- и дееспособностью.
В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок. Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.
Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия возможна в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними
гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации.
Сделки с недвижимым имуществом в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам установлены действующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун. Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности,
вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя.
Юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей правоспособностью.
В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.
Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают не общей, а специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды
деятельности, которые прямо
указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.
