В случае отчуждения объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи покупатель и продавец должны пройти ряд формальностей, среди которых очень желательным является заключение предварительного договора или договора о намерениях сторон заключить договор купли-продажи.
Для чего необходимо заключать указанный договор? Покупатели, нашедшие подходящий объект недвижимости, заинтересован и том, чтобы продавец остановил продажу объекта. В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время купит его объект недвижимости. Как правило, главной гарантией становится определенная сумма денег, переданная покупателем продавцу. Таким образом, предварительный договор служит обеспечением выполнения обязательств сторонами договора, а именно: обязательства продавца продать именно этому покупателю указанный объект недвижимости и обязательства покупателя купить именно у этого продавца указанный объект недвижимости. Кроме того, в предварительном договоре обязательно фиксируется:
-цена, о которой договорились продавец и покупатель; -сроки заключения договора купли-продажи; -сумма, переданная покупателем продавцу; -можно предварительно указать и другие условия купли- продажи (например, в течение какого срока продавец должен освободить помещение, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов, когда будут оплачены долги по коммунальным платежам и т. д.).
Предварительный договор имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы. Ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно, ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их. Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания договора купли-продажи или выселения. Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на помещение довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.
Предварительный договор - это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. Либо покупатель, либо продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то переданная сумма ему не возвращается, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть полученную сумму и неустойку, размер которой указывается в договоре. Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки (для физических лиц) или стихийные бедствия (пожар, наводнение и т. д.) В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или родственникам.
Закон о нотариате гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию. То есть даже те документы, которые, но Гражданскому кодексу Украины не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости, при желании стороны могут быть оформлены у нотариуса.
Перед оформлением предварительного договора в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, т. е. на основании чего этот объект принадлежит владельцу-продавцу. Предварительный договор обязаны подписать все собственники объекта недвижимости. Очень опасно иметь дело с продавцом, который утверждает, что свидетельство о праве собственности на помещение утеряно.
