Рекомендации покупателю и продавцу как найти друг друга.
Выделим два
основных вопроса, которые необходимо
решить:
— по какой цене вы рассчитываете купить (продать) квартиру; — каким образом
вы будете искать партнера по сделке и оформлять договор.
Если говорить о цене,
то для покупателя тут все более-менее просто: цена искомой квартиры определяется "толщиной его кошелька ". Другое дело - продавец. Для того чтобы квартиру выгодно продать, важно грамотно ее оценить. Мало кто прибегает к услугам профессионального оценщика.
Большинство ограничиваются тем, что покупают газеты, публикующие каталоги (листинги) риэлторских агентств, и сравнивает свой объект
со схожими предложениями, выставленными
на продажу.
В таких листингах указаны
цены, которые продавцы желают получить за свою недвижимость. От цепы реальной продажи они отличаются весьма существенно. Причем, как правило,
не в лучшую для продавца сторону.
К тому же информация о качестве жилья дается в газетах самая скупая, а между тем
специалисты выделяют несколько десятков параметров оценки квартиры:
- площадь; - количество комнат; - наличие телефона; - район; - удаленность от метро (для крупных городов); - этаж; - этажность дома; - высота потолков; - наличие консьержки; - расположение козырька; - вид из окна и так далее.
Для установления стартовой цены продажи имеет значение и то, сколько еще и вашем районе продается подобных квартир. Если их много, то быстрая продажа
белее вероятна при цене ниже среднерыночной. Для того чтобы более точно определить реальную рыночную стоимость квартиры, можно обратиться сразу
в агентство недвижимое. Чтобы действительно
выгодно продать квартиру (дороже, чем она стоит), вам должно
крупно повезти. Такой удачей становится
покупатель, которому по каким-то причинам нужна именно ваша квартира (скажем, ваш
сосед по тамбуру решил расширить свои апартаменты). Если вы покупатель, то, рассматривая варианты, которые выставляют на продажу риэлторские фирмы,
не забывайте: в таких листингах, как правило, указывается цена, предложенная собственником
квартиры (продавцом). В листингах, как правило, указывается цена,
предложенная собственником квартиры (продавцом).
Чтобы правильно рассчитать
свои возможности, уточните, входят ли
в эту сумму комиссионные, которые вам придется уплатить фирме, и плата за оформление.
Иногда бывает и так: цена предложения уже содержит «накидку» на торг, и вы можете
рассчитывать на то, что квартира обойдется вам дешевле, чем указано в листинге.
Имейте в виду: переоценка в сторону неоправданного увеличения стоимости продавцами своих квартир особенно характерна для хозяев
морально и физически устаревшего
жилья. Зачастую их реальная цена, по которой она будет продана, оказывается на 55
- 20 процентов ниже заявленной. Не стесняйтесь
интересоваться квартирой, за которую
просят больше, чем вы можете заплатить. Постарайтесь подавать объявления о покупке недвижимости систематически, хотя бы раз
в неделю. Тем более что затраты при зтом минимальные - одно объявление равно стоимости одного номера газеты,
из которого нужно вырезать купон.
Правда, есть и один существенный
минус, вы не сможете диктовать, редакции время им выхода вашего объявления. Иногда между отправлением
и публикацией может пройти немало времени.
Если сроки поджимают, в ту же самую газету можно подать платное
объявление, оговорив конкретный срок его размещения. Подумать о сотрудничестве с другими средствами массовой информации,
публикующими частные объявления. В этом случае ваша реклама может оказаться более
адресной. Скажем, если вы продаете дорогую квартиру в престижном районе, лучше разместить
объявление в изданиях, которые читаю преимущественно состоятельные
бизнесмены. Форма подачи вашего объявления может быть самой разной - простая строчная
реклама, объявления рамках, модульная реклама и так далее. Все зависит от ваших пожелании
и от того, сколько вы готовы заплатить. Воспользоваться самым демократичным способом размещения
объявлении на уличных столбах и досках объявлении. Правда, наружная расклейка
- дело весьма хлопотное. Да и результат предугадать сложно. Если вам повезет, хватит
и одного объявления. Но специалисты считают, что достигнуть цели можно только, разместив
минимум 200 рекламных объявлений. Чтобы обойтись "малой кровью", постарайтесь расклеить
объявления там, где вероятнее всего их могут прочитать ваши потенциальные партнеры
по сделке. В этом случае объявления расклеивают в
подъездах, кидают в почтовые ящики и так далее.
Организовать адресную рекламу: рассылать объявления по почте, факсу, через
Интернет. Этот ход уместен при продаже или покупке элитного жилья. Адресатами в этом
случае становятся крупные коммерческих фирмы, сотрудников которых могло бы заинтересовать ваше предложение.
Расскажите вашим
друзьям, знакомым и соседям о том, что вы ищете. Возможно, среди их знакомых отыщется
тот, кто вам нужен. Правда, не забывайте и об осторожности. Нет гарантии, что информацияне не
попадет в руки преступников. Если они будут знать, что вы покупаете квартиру, догадаются
и о том, что у вас может находиться крупная сумма денег. Поэтому лучше поискать надежное место для хранения ваших сбережений за пределами дома. Вполне возможно, что проводить рекламную кампанию вам и не понадобится - продавца
или покупателя вы найдете, изучая чужие объявления. Только
не думайте, что в этом случаевы уж точно сможете решить свою проблему без посредников.
Дело в том, что чаще всего
объявления на улицах размещают именно посредники - как частные маклеры, так и агентства. Иногда
об этом можно догадаться по самому объявлению. Например, если в нем просто говорится
о продаже квартиры без всяких
подробностей. Но чаще объявления маклеров вообще невозможно отличить от местных. После размещения СВОИХ объявлений будьте готовы к звонкам не
ТОЛЬКО частых покупателей и продавцов, но и посредников. Вычислить агента можно
по професснональной напористости, употребляемым им специальных приемам, умению
торговаться. Вся ваша цель не купить, а продать квартиру, стоит подумать, о заключении эксклюзивного
;договора с риэлтором.
Заключение такого договора означает, что вы предостаиляете
одному конкретному агентству исключительное право на совершение сделки с вашей
квартирой. Заключение эксклюзивного
договора с риэлтором означает, что вы предоставляете одному конкретному агентству
исключительное право на совершение сделки с вашей квартирой. Вы, как говорится, «умываете»
руки. Искать покупателей, договариваться с ними о просмотре
квартиры - ЭТО уже не ваша забота. Риэлтор в таком договоре очень заинтересован.
Он дает уверенность, что усилия найти покупателя не пропадут даром — вы в любом
случае продадите квартиру через это агентство, а значит, и вознаграждение посреднику
не уйдет на сторону.
В эксклюзивном договоре указывается срок, в течение которого
агентство обладает исключительным правом на продажу вашей квартиры и покупку вам новой. Обычно
около 3 месяцев. Исключительное право агентства клиент
подтверждает предоставлением ему всех правоустанавливающих документов на квартиру.
Доверявшись таким образом агентству, вы получаете дополнительное право требовать конкретных результатов работы и особых гарантий
от встречи с нечистоплотным покупателем.
Заключая договор, вы можете предъявить конкретные требованияи к организации рекламной кампании, связанной с продажен вашей
квартиры. Если договор предусматривает выплату вами неустойки в случае преждевременного
отказа от сотрудничества с
фирмой, убедитесь, что в соглашении имеется пункт об окончании срока действия договора.
Сегодня не только продавцы, но и покупатели начили заключать эксклюзивные договоры с агентствами.
Дело и том, что действительно хорошие квартиры
продаются быстро, и найти подходящее
жилье непрофессионалу совсем не просто. Тем более нелегко позаботиться
о том, чтобы сделка не сорвалась.
Обеспечить максимальную безопасность сделки — это
святая обязанность риэлтора.
Категория: Услуги на рынке | Добавил: DneprHome | Дата: 31.01.2009 | Рейтинг: 1111
