Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве.
В качестве правовых титулов, которые рассматриваются законодательством
как основания для начала строительства, являются право собственности на
земельный участок, на котором будет вестись строительство, или право
аренды на этот земельный участок. Таким образом, законодатель довольно
узко рассматривает те правовые основания, которыми должен обладать
застройщик на момент начала строительства.
Буквальное толкование закона позволяет сделать вывод о том, что
застройщиками не могут выступать лица, обладающие иным правом на
земельный участок, на котором предполагается вести строительство (право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право
пожизненного наследуемого владения, сервитуты).
Между тем, в соответствии с Земельным кодексом Украины право возводить
жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,
сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка
предоставлено более широкому кругу лиц - собственникам,
землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков.
Таким образом, можно прийти к выводу, что такие лица, как
землепользователи и землевладельцы, хотя и вправе возводить здания,
строения и сооружения на принадлежащем им земельном участке, однако не вправе привлекать для этого денежные средства граждан и юридических лиц,
имеющих своей
целью долевое участие в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
В то же время такое право может быть реализовано только при условии
соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также
требований, определяющих назначение земельного участка. В частности,
строительство должно осуществляться с учетом требований генеральных
планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого размещения
объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
- объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в
границах поселения, городского
округа;
- автомобильных
дорог общего
пользования, мостов
и иных
транспортных инженерных
сооружений в
границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
- иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов
местного самоуправления.
Единственным вещным правом, которое позволяет застройщику осуществлять
деятельность по привлечению денежных средств для строительства на
принадлежащем ему участке объекта недвижимости, является право
собственности. Другие вещные права на земельный участок, которыми
обладает лицо, заинтересованное в развитии деятельности по привлечению
денежных средств на строительство, не являются основаниями для начала
такой деятельности. Так, например, деятельность по привлечению денежных
средств для строительства многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости не может быть начата застройщиком в том случае, если
застройщик обладает правом
пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, правом ограниченного владения чужим
земельным участком, сервитутным правом (правом ограниченного
пользования чужим земельным участком), либо, если застройщик, будучи
казенным предприятием или учреждением, владеет и пользуется земельным
участком, принадлежащим на праве собственности государственному или
муниципальному образованию.
