Права на недвижимость при продаже земельного участка.
При отчуждении земельного участка, на котором находится принадлежащая
продавцу недвижимость, без
передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец
сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Условия такого пользования определяются договором, а если стороны не
достигли соответствующего соглашения, то продавец имеет сервитутное в
силу закона право ограниченного
пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования в соответствии с назначением.
В то же время согласно Земельного кодекса Украины в качестве общего
правила допускает возможность только совместного отчуждения объекта
недвижимости (здания, строения, сооружения) с земельным участком, на
котором он находится, если оба этих объекта принадлежат одному лицу.
Нормы Земельного кодекса Украины в данном случае подлежат приоритетному
применению.
С учетом особой значимости и специфики земельных участков законодатель
устанавливает ряд дополнительных требований, которые влияют на условия
оборота земельных участков вообще и купли-продажи, в частности. Так,
объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки,
которые прошли государственный кадастровый учет. При этом на продавца
при заключении договора купли-продажи возложена обязанность
предоставить покупателю имеющиеся у него сведения об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования.
Стороны ограничены и в возможности определять в договоре купли-продажи
некоторые условия. Так, недействительными являются следующие условия
договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том
числе
ограничивающие ипотеку, а также передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
